Цены на недвижимость растут, несмотря на продолжающийся кризис

Прошлый год, вместе с глобальной эпидемией, также принес значительный спад в мировой экономике. Несмотря на то, что чешская экономика в последние годы показывала долгосрочный рост валового внутреннего продукта, Министерство финансов сообщило о снижении темпов развития на 2020 год на 6,1% в январе этого года по сравнению с предыдущим годом. Многие ожидали, что экономический спад приведет к падению цен на недвижимость, как это произошло после кризиса 2008 года. Однако спада не произошло, как раз наоборот.

Хотя ситуация 2008 и 2009 годов, когда кризис замедлил рост ВВП и привел к его снижению, в некоторых отношениях схожа с текущими событиями, с точки зрения рынка недвижимости, это совсем другая ситуация. Двенадцать лет назад лопнувший ценовой пузырь на рынке недвижимости вызвал небывалую рецессию, что, конечно же, привело к резкому падению их цен. Таким образом, в то время сам кризис был спровоцирован финансовым рынком и рынком недвижимости, и доверие людей к этим рынкам, особенно рынку недвижимости, на некоторое время снизилось. Однако в настоящее время мы рассматриваем недвижимость как простое вложение, и поэтому интерес к ней зависит от состояния экономики, доходов и сбережений людей, а также их личных предпочтений.

Меры Национального банка Чехии и инфляционные ожидания

Есть несколько причин, по которым цены на недвижимость не оправдывают ожиданий. Аналитики называют меры Национального банка Чехии по борьбе с коронавирусом одной из основных причин. Он снизил ключевую процентную ставку репо с 2,25 процента в феврале до 0,25 процента в мае. Также произошло снижение двух других ставок, которые теперь достигают рекордно низкого уровня, а именно 0,05 процента по учетной ставке и 1 процент по ломбардной ставке. Это привело к падению процентных ставок по ипотеке, которая стала более доступной для населения. По данным портала Kurzy.cz, на конец января 2021 года средний показатель составил рекордные 2,07%.

Еще одна причина - уже упомянутые показатели чешской экономики в период до кризиса с коронавирусом. С наступлением кризиса можно ожидать скорого роста инфляции, от которой люди с достаточными сбережениями пытаются как-то застраховаться. А недвижимость - это идеальное стабильное и долгосрочное выгодное вложение с низким уровнем риска. Поэтому инвесторы предпочитают их срочным или сберегательным счетам. Кроме того, в сентябре прошлого года правительство отменило налог на приобретение недвижимости. Хотя может показаться, что эта мера приведет к снижению цен, ее результатом стало повышение спроса на недвижимость и, как следствие, рост цен.

Чехия долгое время страдала от нехватки жилья

Последней причиной роста цен является тот факт, что Чехия, и особенно Прага, долгое время боролась с нехваткой жилья и, согласно анализу Deloitte, является более средней по сравнению с остальной частью Европейского Союза. В своей работе по развитию жилья на европейском рынке на период 2019 года Deloitte отмечает, что в то время в Чехии было 465,2 единицы жилья на тысячу жителей. Что касается вновь построенных жилых домов, то в 2019 году в Чешской Республике было построено 3,41 жилья на тысячу жителей, всего около 36,4 тысячи единиц жилья. В то же время самые высокие темпы строительства наблюдаются в Люксембурге: 11,45 готового жилья на тысячу жителей, что вдвое или больше по сравнению с другими странами.

Сочетание всех перечисленных явлений создает идеальные условия для роста цен на жилье, несмотря на продолжающийся кризис. По данным Чешского национального банка, цены завышены в среднем на 17 процентов, в отдельных населенных пунктах и ​​в инвестиционных квартирах - даже на 25 процентов. В будущем можно ожидать дальнейшего роста цен, который, по словам Яна Кршивачека, генерального директора компании Homeland.cz, в основном будет касаться недвижимости премиум-класса. «Недвижимость как инвестиционная возможность особенно важна для более состоятельных клиентов. Можно ожидать, что первоначальное инвестиционное давление, вызвавшее рост цен на менее прибыльную недвижимость, постепенно утихнет из-за продолжающейся эпидемической ситуации. Однако, по нашему опыту, эксклюзивные квартиры и дома в привлекательных местах, особенно в Праге, не пострадают от падения цен », - комментирует текущую ситуацию Кршивачек.

Однако он добавляет, что в долгосрочной перспективе растущая тенденция в сфере недвижимости привлекает все больше и больше инвесторов. «Прежде всего, они меняют свои инвестиционные стратегии в более широком масштабе и вкладывают средства в покупку недвижимости с целью получения прибыли в будущем. С этой точки зрения в ближайшие годы не стоит ожидать кардинальных изменений, особенно в связи с медленным строительством новых квартир. Однако нынешнее щедрое предложение ипотечных кредитов может замедляться и расти. Поэтому, если люди думают об инвестировании в недвижимость, сейчас идеальное время », - говорит Кршивачек.

Падение спроса толкает на арендные цены

Однако на рынке арендного жилья сложилась иная ситуация. Несмотря на то, что продажи недвижимости имеют хорошие инвестиционные возможности, кризис полностью отразился на арендной плате. Несмотря на меры правительства, большое количество людей потеряли значительную часть своих доходов, будущее отмечено неопределенностью, перемещение населения сократилось, а спрос на жилье, сданное в субаренду, резко упал. В большинстве городов Чехии это привело к стагнации долгосрочного роста цен на аренду. Согласно анализу Deloitte, цены на арендное жилье в конце прошлого года в среднем составляли около 220 крон за квадратный метр в региональных городах и 180 крон в остальной части страны.

Однако исключением является Прага как город, сильно пострадавший от оттока туристов. Благодаря пандемии в долгосрочную аренду были сданы тысячи квартир, которые их владельцы использовали для краткосрочной аренды, особенно для туристов. Благодаря этому больше всего пострадали районы Праги 1 и Прага 2, за которыми следуют другие части, образующие более широкий центр. Это привело к резкому падению цен на аренду, которые в начале прошлого года достигли в среднем 330 крон / м2. По итогам года падение уже было ниже отметки в 300 крон за квадратный метр, и в ближайшее время можно ожидать дальнейшего снижения.