Цены на недвижимость снова растут

Цены на недвижимость уже снова растут. Снижение цен на ипотеку и смягчение условий ее получения поддерживает неослабевающий интерес людей к собственному дому. После кризисного периода, вызванного эпидемией коронавируса, когда процентные ставки ЧНБ упали до исторического минимума, а интерес к недвижимости рос беспрецедентными темпами, а затем последовал их рост в попытке укротить инфляцию, мир возвращается к своим старым привычкам.

Последние годы действительно потрясли рынок недвижимости. Эпидемия коронавируса, когда две базовые ставки ЧНБ, ломбардная и дисконтная, достигли рекордно низкого уровня (1% по ломбардной и 0,05% по дисконтной), война на Украине и связанный с ней дефицит строительных материалов и энергоносителей Кризис поднял цены на недвижимость до рекордно высокого уровня. Наряду с этим в годовом исчислении также резко выросла инфляция. По данным Чешского статистического управления, в сентябре 2022 года этот показатель достиг 18%, что соответствует ситуации в 1993 году и, таким образом, практически является самым высоким в истории независимой Чешской Республики.

Предотвращение кризиса и возвращение к нормальной жизни

После успешного преодоления кризисного периода и сдерживания инфляции произошло постепенное снижение процентных ставок. Ломбардная ставка в настоящее время установлена ​​на уровне 5,25%, а дисконтная ставка — на уровне 3,25%. Текущий уровень инфляции в 2,6% показывает, что центральному банку снова удается придерживаться целевого показателя инфляции в два процента.

Кроме того, ЧНБ вновь отменил обязательный мониторинг показателей ДСТИ с июня 2023 года и ДТИ с января этого года. Единственный оставшийся в силе показатель — это LTV (Loan to Value), который показывает, какой процент от стоимости недвижимости покупатель может получить от банка в виде ипотеки. LTV в настоящее время установлен на уровне 80%, 90% для заявителей в возрасте до 36 лет. Все упомянутые изменения в доступности ипотеки оказали существенное влияние на ситуацию на рынке недвижимости.

Медленные темпы строительства и высокий спрос продолжают толкать цены вверх

Основное давление на рост цен на недвижимость по-прежнему оказывает сохраняющийся дефицит квартир. Чехия относится к средним европейским странам по темпам строительства. Однако в последние годы можно увидеть определенные изменения к лучшему. Если в 2019 году, согласно анализу Deloitte, в Чехии приходилось 465,2 квартир на тысячу жителей, то к 2023 году это число увеличилось до 473. В 2023 году на 1000 жителей было введено 3,52 новых квартиры по сравнению с показателем 3,41 в 2019 году. Всего это около 31,8 тысячи новых квартир.

По данным Министерства финансов, ожидается, что чешская экономика вырастет на 1,1% ВВП в 2024 году и на 2,7% в следующем году. Это сигнализирует о росте реальной заработной платы и, как следствие, о повышении интереса к покупке недвижимости. Что касается процентных ставок, то прогноз межбанковской ставки 3М ПРИБОР, которая сейчас составляет 4,3%, составляет 3,8% на 2025 год и 3,3% на 2026 год. Это указывает на возможное будущее снижение цен на все процентные ставки и, следовательно, на дальнейшее дисконтирование ипотеки.

Время продавать или покупать?

По мнению Яна Крживачека, генерального директора Homeland, если вы думаете о покупке недвижимости, сейчас идеальное время. «Цены на недвижимость снова начали расти после долгожданного снижения. Кроме того, текущая ситуация и прогнозы экспертов предсказывают дальнейший рост, который, если не произойдет исключительная ситуация, будет продолжаться постоянными темпами. Недвижимость – это стабильная, консервативная инвестиция, которая не теряет ценности с годами, особенно в прибыльных местах, таких как крупные города, такие как Прага или Брно, и их ближайшие окрестности. Поскольку мы все еще находимся в начале периода роста и ипотека снова доступна для широкой публики, лучшего времени для покупки недвижимости не существует», — говорит Крживачек.

То же самое касается и продажи недвижимости. "Ввиду большого интереса людей и выгодных на данный момент цен многие потенциальные покупатели решают именно сейчас воспользоваться ситуацией, прежде чем цены вырастут и недвижимость станет для них недоступной", - комментирует он ситуацию. Поэтому сложилась самая идеальная ситуация для тех, кто задумывается об обмене жилья. Они могут относительно легко продать имеющуюся недвижимость, получив тем самым необходимую ликвидность, и купить новую по пока еще выгодной цене. 

Прага как город со вторым наименее доступным жильем в Европе

По данным Deloitte, Прага уже давно считается городом с самым дорогим жильем в Европе: среднестатистическому жителю для покупки собственного дома требуется 13,5 лет зарплаты. Однако недавно его обогнал Амстердам, где среднестатистическому покупателю приходится откладывать 15,1 среднего годового брутто-зарплаты. Третьим городом в рейтинге сразу после Праги традиционно является Братислава с 13 средними брутто-зарплатами. Напротив, самое дешевое жилье в Риме, где среднестатистическому жителю достаточно откладывать всего 6,9 среднегодовой зарплаты.

Однако новый план метрополии, который был одобрен в конце 2021 года и согласно которому Прага обещает создание тысяч новых единиц жилья, особенно благодаря использованию большого количества заброшенных территорий, может дать шанс на перемены, по крайней мере в чешской столице в ближайшие годы.

Оломоуц и Пльзень стали самыми дорогими в процентном отношении

Как видно из текста, Прага является районом с самым дорогим жильем в Чехии, а продажи на ее территории составляют примерно 60% чешского рынка недвижимости. Однако, если мы посмотрим на процентное изменение с начала года, согласно анализу Deloitte, наибольший рост цен зафиксирован в Пльзенском и Оломоуцком регионах. В Пльзеньском воеводстве цены за первое полугодие 2024 года выросли на 12%, в среднем до 74 600 крон/м2, а в Оломоуцком воеводстве даже на 15% до 81 200 крон/м2.

Третье по величине увеличение, а именно на 11%, зафиксировано в Либерецком и Моравско-Силезском краях. Цены там выросли до 67 200 крон/м2 в Либерце и 47 700 крон/м2 в Моравскосилезском крае. На четвертом месте Прага и Злинский край, где цены выросли на 8%. Средняя цена в Праге достигла 132 000 крон/м2, а в районе Злина — 62 800 крон/м2.

При росте на 5% цены в Среднечешском крае достигли 83 100 крон/м2, в Южной Моравии, которая является второй по дороговизне в республике, - 104 500 крон/м2 при росте на 3%, а также в Градец-Кралове и В Пардубицком районе цены достигли 76 000 крон/м2 и 76 400 крон/м2 при аналогичном росте на 2%.

Цены растут не везде, в некоторых регионах продолжают падать

Хотя общая средняя цена в Чехии за указанный период выросла на 6,5% и составила 101 700 чешских крон/м2 во втором квартале 2024 года, в некоторых регионах, несмотря на возможный квартальный рост, преобладало снижение цен с точки зрения все пол года.

Хотя в регионе Высочина во втором квартале 2024 года зафиксирован рост на 9,2% по сравнению с падением более чем на 11% в первом квартале, общее падение цен достигло примерно 3%. Аналогичное развитие было зафиксировано в Южночешском и Карловарском краях, где в период с конца 2023 года по второй квартал 2024 года произошло снижение на 3%, а также в Усти со снижением на 1%.