Ceny nemovitostí jsou opět na vzestupu

Ceny nemovitostí již opět rostou. Pokles cen hypoték a uvolnění podmínek pro jejich získání podporuje neutuchající zájem lidí o vlastní bydlení. Po krizovém období způsobeném epidemií koronaviru, kdy úrokové sazby ČNB klesly na historické minima a zájem o nemovitosti tak rostl nebývalým tempem, následovaném jejich navýšením při snaze zkrotit inflaci, se svět opět vrací do starých kolejí.

Uplynulé roky pořádně zamávaly realitním trhem. Epidemie koronaviru, kdy dvě základní sazby ČNB, lombardní a diskontní, dosáhli rekordně nízké úrovně (1 % u lombardní a 0,05 % u diskontní), válka na Ukrajině a s ní související nedostatek stavebního materiálu či energetická krize, vystřelili ceny nemovitostí do rekordních výšin. Společně s tím prudce vzrostla taky meziroční inflace. Ta dosáhla v září 2022 podle Českého statistického úřadu 18 %, což je hodnota rovnající se situaci v roce 1993 a tedy prakticky nejvyšší za historii samostatného Česka.

Zažehnání krize a návrat do normálu

Po úspěšném překonání krizového období a zkrocení inflace došlo k postupnému snižování úrokových sazeb. Lombardní sazba je aktuálně stanovena na 5,25 % a diskontní na 3,25 %. Aktuální výše inflace 2,6 % ukazuje, že se centrální bance opět daří dodržovat dvouprocentní inflační cíl.

ČNB navíc opět zrušila povinné sledování ukazatelů DSTI od června 2023 a DTI od ledna letošního roku. Jediný ukazatel, jenž zůstal v platnosti, je LTV (Loan to Value), který udává, jaké procento z ceny nemovitosti může kupující od banky ve formě hypotéky obdržet. LTV je aktuálně stanoveno na 80 %, u zájemců do 36 let 90 %. Všechny zmíněné změny v dostupnosti hypoték se výrazně podepsali na situaci na realitním trhu.

Pomalé tempo výstavby a vysoká poptávka nadále tlačí na růst cen

Hlavním tlakem na růst cen nemovitostí je i nadále přetrvávající nedostatek bytů. Česko patří v tempu výstavby k průměru zemí Evropy. Za uplynulé roky je však patrná jistá změna k lepšímu. Jestliže v roce 2019 disponovalo Česko podle analýzy Deloitte počtem 465,2 bytů na tisíc obyvatel, do roku 2023 toto číslo vzrostlo na 473. Dokončených přitom za rok 2023 bylo 3,52 nových bytů na 1000 obyvatel, v porovnání s údajem 3,41 z roku 2019. V úhrnu se jedná o zhruba 31 800 nových bytů.

Českou ekonomiku navíc po roční stagnaci čeká dle Ministerstva financí pro rok 2024 růst HDP o 1,1 % a v příštím roce o 2,7 %. To signalizuje růst reálných mezd a návazně větší zájem o koupi nemovitosti. Pokud jde o úrokové sazby, prognóza mezibankovní sazby 3M PRIBOR, aktuálně na hodnotě 4,3 %, činí 3,8 % pro rok 2025 a 3,3 % pro rok 2026. To co naznačuje budoucí možný pokles cen všech úrokových sazeb a tudíž i další zlevňování hypoték.

Čas na prodej nebo koupi?

Pokud uvažujete nad koupí nemovitosti, teď je dle Jana Křiváčka, CEO společnosti Homeland, ideální čas. „Ceny nemovitostí začali po dlouho očekávaném poklesu opět růst. Aktuální situace a prognózy odborníků navíc předpovídají další zvyšování, které, pokud nedojde k výjimečné situaci, bude pokračovat konstantním tempem. Nemovitost je stabilní konzervativní investice, která rokmi neztrácí na hodnotě, zejména pak v lukrativních lokalitách, jako velká města typu Praha či Brno a jejích blízkém okolí. Jelikož se teď pořád nacházíme relativně na počátku růstového období a hypotéky jsou opět dostupné široké veřejnosti, neexistuje lepší doba na koupi nemovitosti,” míní Křiváček.

To samé platí i pro prodej nemovitosti. „Vzhledem k velkému zájmu lidí a prozatím příznivým cenám se množství potenciálních zájemců o koupi rozhoduje právě teď, aby využili situace dřív, než dojde k zdražení a nemovitosti se pro ně stanou nedostupnými,” komentuje situaci. Nejideálnější situace proto nastala pro ty, kteří přemýšlejí nad výměnou bydlení. Svou stávající nemovitost mohou poměrně jednoduše prodat, čím získají potřebnou likviditu, a novou koupit za pořád výhodnou cenu.

Praha jako město s druhým nejméně dostupným bydlením v Evropě

Praha byla dlouho považována za město s nejdražším bydlením v Evropě, kdy průměrný obyvatel potřebuje na koupi vlastního bydlení podle společnosti Deloitte 13,5 ročního platu. Nově ji však předběhl Amsterdam, kde musí průměrný kupující našetřit 15,1 průměrného hrubého ročního platu. Třetím městem v pořadí je hned po Praze tradičně Bratislava se svými 13 průměrnými hrubými platy. Naopak nejlevnější bydlení je v Římě, jelikož průměrnému obyvateli tam stačí našetřit 6,9 průměrných ročních platů.

Šanci na změnu však může aspoň v české metropoli v nejbližších letech přinést nový metropolitní plán, který byl schválen koncem roku 2021 a od kterého si Praha slibuje vznik tisíců nových bytových jednotek, zejména díky využití velkého množství brownfieldů.

Procentuálně nejvíc zdražila Olomouc a Plzeň

Jak je zatím z textu patrné, Praha je oblastí s nejdražším bydlením v České republice, přičemž prodeje na jejím území tvoří zhruba 60 % českého realitního trhu. Pokud se však podíváme na procentuální změnu od začátku roka, největší nárůst cen zaznamenali dle analýzy společnosti Deloitte Plzeňský a Olomoucký kraj. V Plzeňském kraji vzrostly ceny za první půlrok 2024 o 12 % na průměrných 74 600 Kč/m2 a v Olomouckém dokonce o 15 % na 81 200 Kč/m2.

Třetí nejvyšší nárůst, konkrétně o 11 %, zaznamenaly Liberecký a Moravskoslezský kraj. Ceny tam stoupli na 67 200 Kč/m2 v Libereckém a 47 700 Kč/m2 v Moravskoslezském kraji. Na čtvrtém místě jsou společně Praha a Zlínský kraj, kde ceny vzrostly o 8 %. Praha dosáhla průměrné ceny 132 000 Kč/m2 a okolí Zlína 62 800 Kč/m2.

Ceny ve Středočeském kraji dosáhli při 5% růstu výši 83 100 Kč/m2, v Jihomoravském, který je v druhý nejdražší v republice, 104 500 Kč/m2 s růstem o 3 %, a v Královéhradeckém a Pardubickém kraji dosáhly ceny 76 000 Kč/m2 a 76 400 Kč/m2 s obdobným růstem 2 %.

Ceny nerostou všude, některé kraje nadále klesají

Ačkoli celková průměrná cena v Česku vzrostla za dané období o 6,5 % a v druhém kvartálu 2024 činila 101 700 Kč/m2, v některých krajích nadále i navzdory případnému kvartálnímu růstu převážil z pohledu celého půlroku cenový pokles.

Kraj Vysočina sice zaznamenal v druhém kvartálu 2024 narůst o 9,2 %, avšak z porovnání s propadem víc než 11 % v prvním kvartálu dosáhl celkový pokles cen o přibližně 3 %. Podobný vývoj zaznamenaly Jihočeský a Karlovarský kraj, obě s poklesem o 3 %, či Ústecký s poklesem mezi koncem roku 2023 a druhým kvartálem 2024 o 1 %.