Ceny nemovitostí na historickém maximu. Realitní bublina může brzy prasknout, míní ekonomové

Ceny domů a bytů na českém realitním trhu již několik posledních let prudce rostou. Nejprve tomu pomohl dlouhodobý nedostatek bydlení, epidemie koronaviru a s ní spojené vládní opatření, které přiměli lidi k nebývalým investicím. V současnosti růst pohání zejména rostoucí cena stavebních materiálů způsobená ruskou invazí na Ukrajinu, ale i přetrvávající zájem lidí způsobený snahou ochránit své úspory před rychle narůstající inflací.

Podle zprávy Evropské centrální banky byly v květnu letošního roku ceny nemovitostí zemí eurozóny předražené v průměru o 15 procent, v některých vybraných zemích až o 60 procent. V Česku jsou byty nadhodnoceny podle analýzy České národní banky (ČNB) zhruba o 40 procent, loni se přitom nadhodnocení pohybovalo v hodnotách 15 až 25 procent. To nahrává obavám ekonomů z rostoucí realitní bubliny, jež může po splasknutí ohrozit stabilitu celé ekonomiky. 

Podobné zprávy přináší i analýza agentury Bloomberg, která sledovala vývoj cen v třiceti členských nebo kandidátských zemích OECD nejvíce ohrožených realitní bublinou. Česká republika získala v řebříčku druhé místo, předraženější nemovitosti má již jenom Nový Zéland. Analytici přitom sledovali pět ukazatelů: poměr cen k výši nájmů, poměr cen k příjmům, meziroční reálný a nominální růst cen a meziroční růst výše úvěrů.

Předražení dokazují i statistiky společnosti Deloitte zaměřené na rezidenční trh. Nejvýraznější přitom bylo již tradičně v české metropoli. Kým v letech 2020 a 2021 vždy k počátku druhého kvartálu došlo k meziročnímu nárůstu cen pražských bytů o přibližně 7 procent, mezi počátkem 2Q 2021 a 2022 narostli ceny téměř o čtvrtinu. Podobný trend je ale možné vidět i u zbytku republiky.

Pokles cen jako nejvíce pravděpodobný scénář

Právě prudce rostoucí inflace, jež aktuálně dosahuje 16 %, přiměla ČNB k zvýšení úrokových sazeb a tím zdražení půjček a hypoték s cílem snížit zájem veřejnosti o zadlužování. To na jednu stranu zpomalilo růst cen, na druhou stranu řadě již zadlužených domácností hrozí extrémní finanční zatížení či dokonce platební neschopnost.

Konec vysokého růstu následovaný několikaletým poklesem cen by přitom mohl podle expertů přijít již brzy. Tomuto scénáři nahrává především očekávaná krize, ale i potenciální nezájem zahraničních investorů. S pokračující válkou na Ukrajině se země střední a východní Evropy stali potenciálně rizikovými, navíc ubylo ruských investorů, kteří v Česku v minulosti nemovitosti hojně nakupovali.

Podle hlavního ekonoma Trinity Bank Lukáše Kovandy, kterého cituje portál Aktuality, by mohlo přijít dokonce k stagflaci, čili vysoké inflaci spojené s poklesem hospodářského růstu a reálné kupní síly. Že nemovitosti přestávají být nejvhodnější investiční příležitostí a investoři mohou přesedlat na jiné možnosti, jako třeba státní dluhopisy, potvrzují také analytik společnosti Patria Finance Tomáš Vlk a analytik UniCredit Bank Jiří Pour.

Příliš mnoho neznámých

Jak dále uvádí Aktuality, podle analytika společnosti Cyrrus Víta Hradila však může nastat i opačný scénář a ceny nemovitostí mohou nadále růst. Důvodem je obecní názor laické veřejnosti, že reality jsou dlouhodobě stabilní investicí a Češi snažící se ochránit své úspory budou do realitního trhu nadále investovat. Nahrávají tomu i rostoucí ceny stavebních materiálů a nedostatek pracovní síly.

Navzdory negativním signálům a obavám z opakování krize z roku 2008 však podle analytiků agentury Bloomberg podobný scénář, kdy negativní dopady recese trvaly až do roku 2011, nehrozí. Důvodů je hned několik. Můžou za to zejména větší úspory a zodpovědnost domácností, pořád přetrvávající nedostatek bydlení a přísnější opatření a podmínky bank k půjčování hypoték, které byly zavedeny právě na základě zkušeností minulé krize.

Zdroj grafu: Deloitte