Propojujeme moderní technologie s tradičním realitním byznysem

Rozhovor s Janem Křiváčkem, CEO společnosti Homeland, jež vyšel v zářijovém čísle magazínu Estate. 
Autorka rozhovoru: Karla Králová

Na jakých principech si zakládáte ve své společnosti Homeland?

Usilujeme o propojení moderních inovativních technologií s tradičním konzervativním realitním byznysem. Velmi dobře si uvědomujeme a chápeme, že právě nyní je důležitější více než kdy dříve se přizpůsobit technologickému pokroku, který rezonuje napříč celou společností. Chceme našim klientům nabídnout kombinaci tradičních realitních služeb v té nejvyšší kvalitě našeho standardu a zároveň držet krok s dobou a přinášet na trh inovativní přístup.

Jak vidíte momentálně svoji pozici na realitním trhu?

Dnes nabízíme tu nejvyšší úroveň realitní služby. Udáváme směr a tvoříme trendy v prodeji prémiových nemovitostí. Navíc máme nastavené interní nástroje, normy a procesy, které nám v tom být neustále lepší a posouvat se kupředu velmi pomáhají. Nemovitosti, které v současné době nabízíme, se řadí mezi špičku na trhu. V žádném případě nejsme taženi kvantitou, ale dbáme a zajímáme se o kvalitu, která je ale zároveň poměrně omezená. Náš fokus je zaměřený primárně na prodej nemovitostí, tomu aktuálně věnujeme maximální prostor a péči. Vždy se budeme soustředit, abychom dodali zákazníkovi kromě samotné služby i zážitek. Chceme, aby prodej nebo nákup nemovitosti byl pro každého našeho klienta příjemnou a neoddiskutovatelnou zkušeností, na kterou bude rád vzpomínat. A bude se k nám s důvěrou vracet.

Zabýváte se prémiovými nemovitostmi, jaká specifika s sebou nese práce konkrétně s tímto segmentem, ať už v případě pronájmu, či prodeje?

Za každou nemovitostí, projektem i obchodem stojí vždy lidé. V případě prémiového segmentu jsou naši zákazníci, investoři, nebo chcete-li partneři, více nároční. Tato náročnost pro nás ale není překážkou, i my sami jsme zvyklí na sebe klást velké nároky a čekáme od nás samých to nejlepší, i proto chceme našim zákazníkům poskytovat jen prémiové nadstandardní služby a servis. Vždy a za každých okolností se od nás očekává profesionální jednání i vystupování. V jistých případech jsou naši zákazníci velmi specifičtí, a je tak namístě určitá míra diplomacie a diskrétnost.

Mohl byste, prosím, detailněji popsat vaše služby a co vše nabízíte?

Nabízíme komplexní realitní služby, které zahrnují nákup, prodej, pronájem, projektový management a pochopitelně právní i finanční servis. Každému našemu zákazníkovi nabízíme stejnou kvalitu služeb, záleží pouze na jejím individuálním rozsahu. V B2C segmentu se jedná o standardní obchodní model. U developerů a B2B zákazníků procházíme přísnými tendry a přes různé RFI nebo RFP dokumentace specifikujeme, jaké služby a v jaké kooperaci budeme přesně dodávat.

Do výčtu vašich služeb patří i prodejní a marketingová strategie. Marketing je poměrně exaktní obor, ale konkrétně v odvětví real estate s sebou nese mnoho specifik, jaká jsou podle vás ta nejzásadnější?

Marketing u menších úzce zaměřených firem, jako jsme my, je do jisté míry umění, základem úspěchu je znát svého zákazníka a přesně vědět, co a jakým způsobem chcete sdělit. Jak už jsem zmínil na začátku, nacházíme se v náročné době ve znamení technologického pokroku a téměř všichni už si prošli určitou formou digitalizace. Moje rada zní: nebojte se inovace, kreativity a změny.

Co vše, respektive jaké všechny kroky je nutné provést k tomu, aby nemovitost byla brilantně odprezentována?

To se dozvíte, když nás oslovíte (směje se).

Proč je home staging další důležitou složkou při přípravě nemovitosti k prodeji? Je dnes ze strany klienta, zákazníka, tento aspekt v konečném prodeji zcela zásadní či rozhodující?

Pochopitelně je důležitý a má v realitním marketingu svoji roli, obzvlášť v případě přeprodeje a secondhand marketu. Ne každý si dokáže představit konkrétní nemovitost v její plné kráse. Tímto instrumentem dodáme nemovitosti na atraktivitě, abychom ji mohli perfektně odprezentovat a maximálně zvýšili její tržní cenu.

Jak přesně si mohu představit přesah do online světa, o jehož propojení píšete na svém webu?

Především online svět nemovitostí, který propagujeme, se odehrává na naší doméně, kde si můžete jakoukoliv nemovitost nebo developerský projekt z našeho portfolia intuitivně prohlédnout z pohodlí domova. To včetně video-foto prezentace, občanské vybavenosti okolí lokality, půdorysu a všech ostatních technických detailů. V případě zájmu si následně můžete zarezervovat vámi preferovaný čas prohlídky nebo konzultace.

Prostředí nákupu a prodeje nemovitostí se vlivem pandemii značně proměnilo, jaké na trhu aktuálně panují trendy v odvětví digitalizace?

Vlivem pandemie akcelerovala digitalizace a potřeba nákupu nových informačních systémů. Propagace a samotný prodej se přenesly více do online prostředí a zákazníci si zvykli na responzivní obsah, a obzvlášť v době pandemie na komfort videoprohlídky například z mobilního telefonu přes jejich oblíbenou aplikaci. Již dnes jsme připraveni s klientem celý obchodní proces, případně i včetně příslušných smluv, zprocesovat online na dálku. Zatím to není nejkomfortnější, ale tyto procesy se budou s nástupem nových technologií, jako je umělá inteligence, virtuální realita nebo internet věcí, a příslušné legislativy ještě více automatizovat.

Jak se podle vás změnil samotný klient a jeho potřeby i nároky za dobu, co v oboru real estate pracujete?

Naši klienti jsou nároční, a to je pochopitelné. Zásadní roli však hraje stále lokalita, dispozice, velikost, a v poslední době obzvlášť propojení s exteriérem, a to balkonem, terasou či zahradou. Klienti dnes ale kladou daleko větší důraz na použité standardy a kvalitu architektonického nebo materiálového zpracování či dlouhodobé zhodnocení investice. Dále se zajímají o benefity a služby budov, jako je například recepce, kamerový bezpečnostní systém, garážové stání doplněné o prostorné a snadno přístupné sklepní prostory, ale mohou to být i služby typu concierge, wellness nebo fitness. 

Respektive jaký je obvyklý scénář v případě budoucích majitelů a v jakých obvyklých životních situacích se nacházejí?

To je různé. Někdy přijde investor, který přes nás diverzifikuje své investice do vícero projektů a nemovitostí, jindy je zase investorem manžel s manželkou, kteří řeší potřebu vyplývající z jejich současné situace.

Pracujete s klienty často i na dlouhodobější bázi, nebo převažují jednorázové spolupráce?

S našimi klienty pracujeme především na bázi dlouhodobé spolupráce, kterou udržujeme a neustále rozvíjíme. Naši klienti mají většinou ve svém portfoliu více nemovitostí a díky spokojenosti s naším servisem a službami se na nás opakovaně obracejí, a to mě velmi těší.

Vzpomenete si na prodej nějaké zvlášť zajímavé nemovitosti, který jste realizovali?

Rád vzpomínám na prodej jedné nádherné vily ve středních Čechách, kterou od nás koupil Čech žijící v Singapuru. Dokonce bez fyzické prohlídky, pouze na základě virálního efektu naší prezentace a videa, které ho oslovily natolik, že nás neváhal kontaktovat a vše dobře dopadlo.

Kolik z vámi prodaných realit připadá na čisté investice a kolik na vlastní bydlení?

Na investice u nás připadá zhruba 20 procent. Prémiové bydlení lidé poptávají především pro vlastní potřebu nebo pro dlouhodobé zhodnocení, nikoliv primárně k pronájmu.

V Praze se developeři začínají věnovat i dlouho opomíjenému nájemnímu segmentu, jak se na tento trend v oblasti developmentu díváte vy sám?

Určitě nás tento segment zajímá a již dnes máme v portfoliu několik prémiových projektů nájemního bydlení na Vinohradech. Optikou čísel a podílu nájemního bydlení dnes připadá na Prahu zhruba 30 procent, ale v zahraničních metropolích od nás na západ se pohybujeme už okolo 80 procent. Tedy tento segment zajisté čeká výrazný boom a s rostoucí cenou nemovitostí na vlastnické bydlení do budoucna velká část zájemců nedosáhne. Dále dochází ke generační obměně a pracující mileniálové, zvyklí již na sdílenou ekonomiku, mají dnes výrazně menší potřebu cokoliv vlastnit. V prémiovém segmentu budou vznikat projekty nájemního bydlení nabízející služby hotelové typu, stejně, jako je to dnes běžné od nás na západ, kde je navíc tento segment podporovaný a dotovaný státem nebo místní samosprávou. To samé očekávám i zde, aby i developeři byli více motivováni.

Zabýváte se mimo jiné i pronájmem kanceláří, o které vlivem pandemie přestal být zájem kvůli masovému zavedení home office. O kolik spadla jejich hodnota a na jaké úrovni se pohybuje nyní?

Hodnota kanceláří určitě nespadla. Současná míra neobsazenosti je o něco vyšší, ale stále poměrně nízká a na jednociferném čísle. Na začátku pandemie se průměrná cena v Praze pohybovala kolem 15 až 20 eur za metr čtvereční, v okrajových částech klesala pod 15 eur. Tato cena se paradoxně udržela, zejména z důvodu dlouhodobého nedostatku prostor a dlouhodobých nájemních smluv. Spíše můžeme říct, že ceny po letech vlivem pandemie přestaly růst.

Jaké mají firmy aktuálně strategie ohledně dalšího vývoje? Stěhují se například do menších prostor, nabízí své aktuální prostory do dalšího pronájmu, či mění zcela lokalitu?

Většina tuzemských firem prozatím zůstává na svých místech a zefektivňují své současné prostory, jejich uspořádání, aby vyhovovaly lépe kombinaci práce z domova. Boom ale zaznamenaly coworkingové prostory, které jsou oproti klasickým pronájmům mnohem flexibilnější. Myslet si, že lze pracovat pouze na home office, je iluze, kterou už dnes většina zaměstnanců i zaměstnavatelů pochopila. Bez kanceláří a vzájemného sociálního kontaktu se neobejdeme.

Během let se proměňovalo i vybavení kanceláří a jejich dispozice. O co je dnes na poli kancelářských prostor zájem? Jak moc je momentálně žádaný trend posledních let open space?

Lidé se chtějí v kanceláři cítit dobře, ideálně jako doma. Zejména s novou generací mileniálů přišel trend, kdy si již pouze nechtějí takzvaně odsedět své a jít domů, ale do práce se přenesl jejich sociální život. Open space je pouze část trendu. Od kanceláří se dnes očekávají možnosti na relaxaci v podobě chillout zón, teras, moderních prostorných kuchyní nebo společenských prostor. Myslím, že hlavním sdělením je, že bychom se v kancelářích neměli cítit primárně jako v práci, která je nutným zlem, ale naopak.

Které části Prahy jsou v rámci komerčních kancelářských nemovitostí nejvíce žádané a proč?

Tradiční lokalita je stále centrum, převážně pak Staré a Nové Město, kde se nachází prestižní kancelářské prostory, v nichž sídlí banky, advokátní společnosti a jim podobné instituce. V rámci širšího centra zejména někdejší průmyslové oblasti: Karlín, Smíchov, Holešovice a část od Vyšehradu po Pankrác. Tyto lokality mají perfektní občanskou vybavenost a stále dostatek stavební plochy, i díky množství brownfieldů, pro moderní kancelářskou výstavbu.

Jak se trh v segmentu prémiových rezidenčních nemovitostí vyvíjel obecně v posledních letech?

Segment prémiových nemovitostí zůstává dlouhodobě stabilní a jejich ceny již po několik let permanentně rostou. To, že je v České republice, a zejména v Praze, dlouhodobý nedostatek bytových jednotek a v tempu jejich výstavby díky extrémní byrokracii patříme spíše k evropskému průměru, je obecně známé a tento fakt se nezmění ze dne na den. Prémiové nemovitosti pak mají to specifikum, že se po nich v porovnání s běžnými byty častěji klienti pohlíží nejen za účelem bydlení, ale také jako na dlouhodobou stabilní investici. To v čase ekonomického rozmachu vedlo k ještě rychlejšímu růstu jejich cen vůči průměru.

A jak do jeho vývoje zasáhla pandemie a jaká na něm panuje situace aktuálně?

Během pandemie byl trh ovlivněn několika faktory, jako byly například nízké úrokové sazby a levné hypotéky, značné úspory, které chtěli jejich majitelé ochránit před krizí stabilní investicí, a převis poptávky nad nabídkou. Tyto aspekty pak ještě tento trend více umocnily. Asi jako všichni registrujeme silnou poptávku způsobenou monetární a fiskální politikou. Na trhu je velké množství peněz, výhodné hypotéky a nízké úrokové sazby motivují k nákupu nemovitosti. Momentálně můžeme být svědky toho, že ceny nemovitostí jdou extrémně nahoru a lidé si uvědomují, že za rok bude jejich cena vlivem akcelerující inflace a krize ve stavebnictví ještě výrazně vyšší. Češi vnímají nákup nemovitosti jako bezpečnou investici a ochranu svých úspor, zároveň jako aktivum, které mohou ovlivňovat, starat se o něj a zhodnocovat ho. Zadruhé však opět vlivem fiskální politiky nemají lidé příliš potřebu se prémiových a luxusních nemovitostí zbavovat a na trhu jich začíná být nedostatek.

Jaký vývoj očekáváte pro následující krátkodobé a střednědobé období?

Bohužel toto nemohu s jistotou predikovat, asi stejně jako nikdo, ale v krátkodobém horizontu se dá očekávat udržení dosavadního tempa růstu cen, které se čtvrtletně pohybuje na úrovni kolem 5 procent, a pozvolný útlum poptávky, která bude postupně reagovat na růst úrokových sazeb. Ve střednědobém horizontu již zřejmě dojde ke zpomalení aktuálního trendu. K tomu může přispět řada faktorů, kromě zdražení hypoték také legislativa a plánované úpravy daní z nemovitostí. Ceny prémiových nemovitostí však budou pravděpodobně nadále růst.